Dalam siri yang lepas telah dibincangkan peranan dan tanggungjawab pembeli pada peringkat tinjauan dan semasa menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB). Siri ke 6 akan menumpukan kepada peranan dan tanggungjawab pembeli selepas menandatangani SPJB dan semasa penyerahan pemilikan kosong.

Selepas SPJB ditandatangani dan deposit dibayar, pembeli secara automatik mempunyai kepentingan ke atas hakmilik induk (jika hakmilik berasingan atau strata belum dikeluarkan) harta tersebut. Pembeli dinasihatkan supaya memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk untuk menjaga hak dan kepentingan pembeli. Kaveat ini boleh dilakukan di Pejabat Tanah. Pembeli rumah yang menggunakan Pinjaman Kerajaan/Bank, Kaveat ini akan dilakukan oleh Kerajaan atau bank yang berkenaan.

Walau bagaimanapun bagi pembeli yang membayar secara tunai menggunakan wang simpanan dan simpanan KWSP dinasihatkan memasukkan kaveat persendirian ke atas hakmilik induk supaya kepentingan pembeli terjamin sekiranya berlaku lelongan ke atas projek tersebut. Pembeli yang membeli secara tunai juga dinasihatkan untuk mempastikan sama ada tanah tersebut telah dicagarkan kepada mana-mana bank atau pembiaya titian (bridging financier) bagi maksud pinjaman untuk membiayai projek oleh pemaju. Jika ya, hubungi pembiaya tersebut dan selesaikan jumlah tebusan (redemption sum) tanah tersebut dan pastikan pembiaya tersebut telah mengeluarkan letter of disclaimer yang fungsinya adalah untuk mengelakkan rumah tersebut dilelong jika pemaju gagal melunaskan pinjaman titian mereka.

Pembeli juga perlu memastikan Borang Pindah Milik Tanah (Borang 14A) dan Borang Gadaian (Borang 16A - untuk pembeli yang mengambil pinjaman perumahan) disempurnakan. Borang hakmilik hendaklah ditandatangani di hadapan peguam kecuali Tanah Rizab Melayu yang akan ditandatangani di hadapan Pentadbir Tanah. Ini penting supaya tidak timbul masalah pemindahan tukar hakmilik kemudian hari nanti.

Bagi mengelakkan daripada pembeli dikenakan bayaran faedah 10% pembeli dinasihatkan;-

membayar tuntutan kemajuan oleh pemaju dalam tempoh 21 hari dari tarikh terima notis; dan

sebaik sahaja menandatangani SPJB pembeli hendaklaj memaklumkan pemaju bahawa mereka berhasrat untuk membuat pinjaman melalui bank atau Kerajaan dan dalam tempoh 14 hari hendakah mengambil tindakan yang sewajarnya untuk memohon pinjaman perumahan tersebut. Seterusnya setelah perjanjian pinjaman perumahan ditandatangani, pembeli dinasihatkan untuk menghubungi peguam bagi menyegerakan proses pindah milik atau gadaian dari masa ke semasa supaya pinjaman boleh dikeluarkan mengikut jadual.

Jika membeli rumah yang mana pembinaan telah dimulakan dan mencapai peringkat kesiapan lebih daripada 20% maka dapatkan tempoh pengecualian faedah daripada pemaju. Hal ini kerana proses dokumentasi pinjaman mengambil masa dan kelewatan pihak bank atau pembiaya membuat pembayaran juga dianggap sebagai kelewatan pembayaran tuntutan progresif oleh pembeli itu sendiri kerana secara teknikalnya pembiaya mendahulukan wang mereka bagi membolehkan pembeli memiliki rumah tersebut.

Pembeli dinasihatkan menghubungi pihak pembiaya (bank atau Bahagian Pinjaman Perumahan Kerajaan) segera setelah menerima notis tuntutan bayaran kemajuan daripada pemaju.

Pembeli dinasihatkan memastikan setiap tuntutan bayaran kemajuan oleh pemaju disertakan dengan Sijil Perakuan Arkitek/Jurutera Pemaju bagi memastikan tuntutan ini benar. Sekiranya tuntutan ini diragui, sila laporkan kepada Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan di Aras 3, Blok B Utara, Pusat Bandar Damansara, 50782 Kuala Lumpur atau telefon 03-20947033 atau e-mel enforcement@kpkt.gov.my.

Pembeli berhak membuat lawatan ke projek bagi melihat kemajuan rumah yang dibina, tetapi pembeli dinasihatkan memohon kebenaran daripada pemaju. Jika projek perumahan yang dibeli lewat daripada jadual yang ditetapkan, pembeli dinasihatkan memaklumkan kepada Bahagian Pengawasan dan Penguatkuasa, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan supaya tindakan selanjutnya boleh diambil.

Adalah juga menjadi tanggungjawab pembeli untuk membayar segala bayaran pasti seperti cukai tanah, cukai taksiran dan lain-lain caj berkaitan harta tersebut.

| ke atas |

Penyerahan Pemilikan kosong juga disebut penyerahan kunci. Penyerahan pemilikan kosong hanya akan dibenarkan apabila perkara-perkara berikut dipenuhi:-

Arkitek Pemaju memperakukan bangunan tersebut telah siap dengan sewajarnya dan bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke bangunan tersebut;

Pemaju telah memohon dan memperakui Borang E (Perkara 25 Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984) telah dihantar kepada Pihak Berkuasa Tempatan untuk dikeluarkan perakuan Layak menduduki (CFO).

Pembeli telah membayar semua wang yang dikehendaki, membayar mengikut klausa 4(1) Jadual Ketiga dan segala wang lain yang kena dibayar di bawah perjanjian; dan

Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan waad dipihaknya.

Setelah menerima notis bertulis daripada pemaju untuk penyerahan milik kosong (serah kunci) pembeli hendaklah segera mengambil kunci rumah dalam tempoh 14 hari. Kesempatan ini perlu digunakan sepenuhnya untuk membuat pemeriksaan bangunan/rumah bersama pemaju dan mengemukakan senarai kecacatan (jika ada) secara bertulis kepada pemaju. Pembeli dinasihatkan membuat salinan kecacatan tersebut bagi tujuan semakan kemudian hari. Sekiranya pembeli tidak mengambil kunci dalam tempoh tersebut ia dianggap kunci telah diambil. Sekiranya berlaku kecurian dalam tempoh selepas 14 hari, pembeli adalah bertanggungjawab ke atasnya.

Jenis kecacatan yang sering dikemukakan ialah:-

Kecacatan disebabkan oleh mutu kerja;

Bahan-bahan kurang bermutu;

Petak atau bangunan tidak ikut spesifikasi dalam SPJB;

Harta bersama tidak dibina mengikut pelan; dan

Perihal sebagaimana dinyatakan dalam SPJB yang telah diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan.

Setelah menerima kunci pembeli mempunyai tempoh liabiti kecacatan selama 18 bulan (defect liability period) untuk membuat aduan. Pemaju dikehendaki membaiki kecacatan yang diadukan dalam tempoh 30 hari dari tarikh penerimaan aduan. Selepas tamat tempoh 30 hari, jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan pembeli perlu memaklumkan kepada pemaju kos perbelanjaan yang diperlukan untuk membaiki kecacatan tersebut. Pembeli dinasihatkan menghantar notis aduan secara bertulis melalui pos berdaftar atau melalui peguamcara pembeli. Selepas 14 hari dari tempoh pemakluman kos tersebut jika pemaju tidak mengambil apa-apa tindakan pembeli berhak mendapat balik wang daripada pemaju kos membaiki melalui memotong wang bayaran 5% seperti tercatat dalam Jadual Ketiga Fasal 4 (1) sebagaimana tercatat dalam SPJB yang dipegang oleh peguamcara pemaju.

Manakala jika pemaju lambat menyerahkan pemilikan kosong seperti yang ditetapkan dalam SPJB, pembeli berhak mendapatkan bayaran gantirugi kelewatan penyerahan yang dikira dengan kadar 10% setahun dari harga rumah yang dibeli. Perkiraannya adalah seperti berikut:-

contohnya jika jumlah hari lewat ialah 240 hari dan harga rumah RM 185,000.00. Pengiraan;

= Jumlah yang boleh dituntut oleh pembeli ialah RM 12,164.38.

Bagi bangunan pecahbahagi, pemaju dipertanggungjawabkan menyiapkan kemudahan bersama seperti tempat letak kereta, lampu koridor, dewan serbaguna dan sebagainya. Jika pemaju lewat menyiapkan kemudahan tersebut dalam tempoh yang ditetapkan pemaju perlu membayar gantirugi kepada pemaju mengikut SPJB Fasal 24 (2) Jadual H. Pengiraan seperti berikut;

Jika jumlah hari lewat 90 hari dan harga rumah ialah RM25,000.00 perkiraanya ialah;

Jumlah yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pemilik petak ialah RM 24.68.

Sekiranya pemaju enggan membayar, pembeli boleh menuntut melalui beberapa kaedah:

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) dalam tempoh 12 bulan selepas CFO atau 36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong bagi tuntutan tidak melebihi RM 50,000.

Mendapatkan khidmat peguam dan memfailkan kes di Mahkamah Sivil jika jumlah tuntutan melebihi RM 50,000.00 atau tarikh tuntutan hendak dibuat telah melepasi had masa pemfailan ke TTPR (12 bulan selepas CFO atau 36 bulan daripada tarikh serahan milikan kosong). Bagaimanapun mengikut Akta Hadmasa 1953 setiap tuntutan hendaklah dibuat dalam tempoh 6 tahun dari tarikh perlanggaran kontrak. Tetapi jika jumlah tuntutan kurang daripada RM 5000.00 pembeli juga boleh membuat Tuntutan Kecil dengan mengisi borang 164 di Mahkamah Majistret.

Pembeli dinasihatkan supaya jangan membaiki kecacatan atau membuat pindaan ke atas rumah atau bangunan sebelum mendapat Sijil Layak Menduduki (CFO).

| ke atas |